Giá Nhà Sơ Cấp Khó Giảm Trong Năm 2023

Tại Hội nghị VRES 2022, Batdongsan.com.vn đưa ra kết quả một khảo sát tâm lý người dùng thực hiện vào quý 2/2022 với hơn 1.000 khách hàng. Theo đó, khi được hỏi về dự báo biến động giá BĐS trong năm 2023, chỉ khoảng 10% người dùng ôm tâm lý giá nhà đất sẽ giảm trong năm 2023. Hơn 84% đáp viên còn lại đều phán định, giá BĐS sẽ vẫn diễn tiến xu hướng tăng trong năm tới. Trong số đó, nhóm người dùng nhận định giá nhà sẽ còn tăng thêm từ 5-10% chiếm đến 40%; 23% thì cho rằng mức tăng có thể cao hơn 10% và chỉ có 17% phán đoán giá nhà sẽ tăng trong biên độ nhẹ dưới 5%.

Tương tự, một khảo sát được thực hiện với nhóm đối tượng là môi giới BĐS tại TP.HCM và Hà Nội cũng cho ra kết quả, 29% môi giới tại Hà Nội nhận định giá BĐS sẽ tăng, 33% trong số đó cho rằng giá nhà sẽ đi ngang. Còn với thị trường TP.HCM, 33% môi giới chọn BĐS vẫn tăng giá, 29% cho rằng sẽ đi ngang trong năm 2023.

Giá nhà sơ cấp sẽ rất khó giảm trong năm 2023 khi chi phí phát triển dự án vẫn tiếp tục tăng cao.

Bàn về vấn đề giá nhà năm 2023, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho rằng, rất khó để giá nhà sơ cấp giảm trong bối cảnh mọi chi phí phát triển dự án đều đang tăng. Giai đoạn 2012 -2013, thị trường khủng hoảng do thừa sản phẩm, cung nhiều – cầu ít dẫn đến giá nhà lao dốc 20-30%. Nhưng với thị trường hiện tại, vấn đề lớn nhất lại là thiếu hụt sản phẩm chào bán, không có chuyện thừa cung, thiếu cầu mà ngược lại, nhu cầu của thị trường vẫn rất lớn nhưng nguồn cung thì khan hiếm. Vậy nên dù thanh khoản kém thì giá sơ cấp vẫn sẽ khó giảm.  

Bên cạnh đó, các yếu tố quyết định giá bán như chi phí vật liệu xây dựng, nhân công, tiền sử dụng đất, thuế phí… đều đang tăng. Sắp tới đây, luật đất đai sẽ đưa giá đất sát giá thị trường, giá nhà cũng vì vậy sẽ phải điều chỉnh theo nên rất khó để CĐT giảm giá bán. “Giá bất động sản phụ thuộc vào cung cầu của thị trường, thực tế hiện nay là cầu nhiều nhưng cung thiếu, giá BĐS sẽ khó giảm”, ông Tuấn nhận định.

Còn theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Việt Nam, sự giảm giá sẽ chỉ ghi nhận ở một số phân khúc từng tăng quá ảo và ở loại hình không đáp ứng nhu cầu ở thực. Những phân khúc như căn hộ trung cấp, bình dân và BĐS có giá trị khai thác thương mại tốt, vẫn sẽ có giao dịch nên khả năng hạ giá là rất khó, nhất là trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm. “Hầu hết các sản phẩm tồn kho của thị trường BĐS hiện nay nằm ở phân khúc cao cấp, do tính thanh khoản kém vì không phù hợp với túi tiền của người mua nhà. Ngay thời điểm thị trường chững lại, BĐS đáp ứng nhu cầu thực và sinh lời từ thương mại vẫn không có sự biến động lớn. Ngoài ra, những  tín hiệu tích cực từ thị trường 2023 cũng sẽ trấn an tâm lý người mua nhà và kéo thanh khoản dần trở lại”, ông Đính nhận định.

Số liệu báo cáo thị trường của Batdongsan.com.vn chỉ ra, trong quý 4/2022 tỷ lệ tiêu thụ căn hộ tại TP.HCM ghi nhận mức thấp kỷ lục với chưa đến 25% (trên tổng số 470 căn hộ chào bán). Dù thanh khoản giảm mạnh, giá bán vẫn giữ thế đi ngang trong 3 tháng cuối năm, thậm chí vẫn tăng 3-4% nếu so với quý 1/2022. Riêng với loại hình nhà phố tại TP.HCM, giá bán trong quý 4/2022 tăng gần 16%, giá nhà riêng nhiều khu vực nội thành thậm chí còn tăng 25-29% so với thời điểm đầu năm.

Nhìn chung, theo giới chuyên môn, sẽ có sự thay đổi trong cơ cấu phát triển sản phẩm trong năm 2023. Thay vì tập trung vào những căn hộ cao cấp, giá từ 6-7 tỷ đồng, doanh nghiệp sẽ điều chỉnh giỏ hàng, hướng đến ưu tiến phát triển những sản phẩm tầm khoảng 2 – 3 tỷ đồng để tiếp cận nhu cầu thị trường và đảm bảo thanh khoản bền vững.

Nhiều chính sách quản lý từ chính phủ được kỳ vọng sẽ giúp thúc đẩy thị trường BĐS sớm phục hồi trong năm 2023. 

Tuy nhiên, với các giao dịch sang nhượng ở thị trường thứ cấp, sẽ xuất hiện nhiều hơn tình trạng giảm giá bán. Giá BĐS sẽ hạ khi áp lực vốn vay của nhà đầu tư và giới đầu cơ gia tăng. Nhiều nhà đầu tư đang gồng mình ôm hàng trong giai đoạn này có thể sẽ khó chịu đựng thêm gánh nặng tài chính thời gian tới buộc phải tính đến chuyện giảm giá sâu hoặc bán cắt lỗ. Giá nhà đất thứ cấp sẽ có xu hướng đi xuống, tuy nhiên biên độ xuống không nhiều vì nguồn cung đang hạn chế.

Tiến sĩ Cấn Văn Lực nhận định, thị trường BĐS đang gặp khó khăn nhưng với tốc độ đô thị hóa nhanh, nhu cầu nhà ở tăng cao thì tình hình có thể sẽ sớm được cải thiện. Niềm tin của người mua nhà đang giảm, cùng đó là những vướng mắc về khung pháp lý và nguồn vốn khan hiếm do siết tín dụng kéo theo tính thanh khoản sụt giảm, đồng thời chi phí xây dựng tăng lên. Nhưng những khó khăn trên có thể sẽ chỉ trong ngắn hạn khi nhu cầu nhà ở trong vòng 10 năm tới vẫn rất lớn.

Thị trường BĐS 2023 sẽ có những điều chỉnh đến từ chính sách quản lý. Thủ Tướng đã quyết liệt chỉ đạo để đưa ra các cơ chế chính sách, giải pháp hỗ trợ ngành BĐS giải quyết các vấn đề còn tồn đọng trong năm 2023, giúp thị trường có thể phục hồi trong quý 3/2023. Ngân hàng nhà nước cũng có những chỉ đạo giảm chi phí, thủ tục hành chính để cung ứng vốn, giải ngân nhanh với những dự án, doanh nghiệp đủ điều kiện, có khả năng trả nợ. Động thái này thắp thêm cửa sáng cho thị trường trong năm tới.